周转房政策是我国公共部门住房改革政策的重要内容，是适应住房商品化时代下保障特殊公职人员住房权利的改革举措，是商品房制度、经济适用房制度下保障青年干部和交流任职干部住有所居并实现有效成本控制的重要补充，也是落实党和国家关于公职人员合法合理福利保障的有效举措。四川省近年来积极推进省直机关周转（租赁）住房（以下简称周转房）建设，面向主城区无房青年干部和异地交流干部建成玉景蜀苑小区并投入使用。为更好向省直机关干部提供住房保障，本报告聚焦于周转房管理的关键环节，即房屋资产管理以及小区管理与服务，从效能提升角度出发研究如何更好开展周转房管理工作、提升周转房服务水平、扩展周转房管理的社会效益。
一、机关周转房管理效能的新内涵与新要求
机关周转房的管理工作是以服务机关工作人员为目标，以周转房为载体，坚持国有资产管理的基本原则，不断提升管理效率、管理质量和管理效益的过程。因此，机关周转房的管理工作既包括了周转房本身运转有效的管理要求，也包括了周转房作为机关运行保障要素实现效能转化的诉求。
（一）管理效率提升。效率的核心在于成本的管控，机关周转房的管理效率也在于实现有效的成本控制以提升投入产出比，实现科学化管理。住房管理的效率提升是周转房管理效能的第一要求，其中核心的目标包括：住房的使用率，即住房有效使用的情况，包括房屋的入住率以及能够服务的人群覆盖量；固定资产的保值率，即固定资产的有效管理及其应用；管理服务成本的控制，特别是与行业内平均成本的比较情况；管理服务的标准，履行并达到行业内的服务管理平均标准等。
（二）服务质量改进。质量的本质在于满足需求的程度，机关周转房的管理质量也在于满足需求的程度，与一般的住房管理服务不同，机关住房管理在质量上包括了满足政府运行保障需求和满足机关干部的生活需求。因此，机关周转房的管理质量提升，就是要做好政府运行的良好保障角色，特别是为党政系统工作人员提供良好保障，确保其能更好投入到工作之中，提升其工作效能；要按照美好生活的全要素需求推动服务设计，提升服务的品质性、可及性和需求满足性，增强入住干部的生活获得感和幸福感。
（三）治理效益扩展。周转房小区在满足机关干部居住需求的同时，也是城市的基层治理单位，是支撑城市有效治理和可持续发展的关键领域，周转房小区归属于属地社区的治理范围，是社区治理的重要组成部分。因此，周转房小区要成为社区的一部分，成为社区生活共同体、安全共同体、治理共同体和发展共同体，共担责任、参与共治、共享成果，这就要求周转房小区治理要注重融合，推动资源、空间、服务的共享，提升自身的治理价值和治理效能，实现对属地社区治理的正向贡献。
二、机关周转房管理的主要举措及其效果
随着周转房的建设进入到特定周期，运营和管理成为了当前周转房管理的核心工作。四川省机关事务管理局按照需求导向、法制规范、科学管理、全要素保障思路，坚持全生命周期思路，不断推进管理改革与创新，不断探索治理新思路与新方法，开展了以效能提升为目标的机关周转房绩效管理实践。
（一）建章立制，不断完善管理制度。制度是有效管理的基础，也是实现法治化、规范化的前提。对此，四川省机关事务管理局开展了系统化的制度设计工作，目前已经形成了包括《四川省省直单位租赁住房管理暂行办法》《玉景苑小区省直机关公务员周转（租赁）住房集中配租工作方案》《玉景蜀苑住户管理规约》《玉景蜀苑物业服务指南》《玉景蜀苑资产管理办法及维修管理标准》等文件，初步实现了管理服务有依据和实践工作有支撑。
（二）管理创新，不断改进管理机制。针对小区住户以年轻人为主，且均来自省直机关的特点，玉景蜀苑不断优化管理服务机制与流程。一是打造“嘤鸣集——德不孤、必有邻”小区主题文化。寓意广大住户是志同道合的朋友，玉景蜀苑是邻里守望、团结友爱、积极向上的小区。二是打造智慧小区，实现入住申请、资格审核、房源分配、租约签订、入住登记、物业管理、生活服务等“足不出户、掌上办理”。依托大数据统计分析，收集汇总住户意见建议，不断提升服务品质。三是建立服务指南，明确服务标准，确保服务质量。
（三）服务优化，不断提升服务品质。针对玉景蜀苑新建和区位特征，结合入住对象的人口特质与需求特征，一是不断优化生活服务，如引进商超、快递站点以及餐饮店，开通专门的公交线路，便捷住户生活。二是不断强化安全服务，完善智慧安防系统，建立出入人脸识别、全域覆盖监测、应急管理报警等安全服务体系。三是不断提升个性化服务水平，结合干部需求，逐步开展文体健康类、互动社交类、终身学习类服务活动，丰富入住群体的精神生活。
三、机关周转房管理效能提升的方向
随着干部流动性不断增加，干部年轻化程度不断提升，干部居住理念和习惯不断变化，机关周转房的功能定位也从居住保障走向生活保障、从需求回应走向幸福供给、从单向服务走向参与共治。具体而言表现在以下方面：
（一）从重房屋建设转向管理运营。周转房的建设是基础，建设完成后，管理运营就成为了周转房政策的主要环节。具体而言：要守好公共底线，周转房属于公共资产，履行的是公共服务，瞄准的是公共利益，确保国有资产安全完整是运营的底线。坚持公正原则，周转房属于公共政策，过程中存在着利益分配，因此要坚持公正法则，守好法治底线，确保住房按规则、按需要与按常理高效配置。要强化公益理念，推动周转房小区的慈善志愿服务体系建设，推进小区公益微基金、志愿服务队伍等建设，构建多元参与的共治体系。
（二）从重居住保障转向民生福祉的全要素保障。从传统的单项住房服务转向以实现居住服务为主体的全要素服务。一是构建居住服务体系，包括配置的房屋硬件设施和物业服务体系；二是构建健康服务体系，包括配置的健康生活咨询与服务机制、养老托育体系、体育运动设施以及社区医疗体系；三是构建终身教育体系，包括社区学龄教学辅助、兴趣学习团体、社区讲堂等教育服务体系；四是构建交通服务体系，包括社区慢行道、车行道、健身道等基础设施与服务保障；五是构建社区政务服务体系，包括政务服务一体机、服务站等政务服务设施和点位布局等。
（三）从重硬件投入转向交往交融交心的人文氛围。周转房除了实现公共产品和公共服务的供给以外，还需要推动以邻里关系为核心的社区人文体系建设，满足居民的精神生活需求。一是推进社区公共空间的建设与运营管理，不断丰富“嘤鸣集”文化场景，推动形成以公共文化展示、团队学习开展、品牌活动建设为核心的公共交流互动平台。二是推动公共交融平台建设，设置“玉景蜀苑志愿服务时间银行”，引进专业社会组织运营，以小区党员、机关干部、热心居民为主体建立志愿服务队伍，有规划地开展志愿服务活动，实现志愿服务高效的激励管理。三是与城市服务体系联动，城市的政务服务、公共服务、便民服务和志愿服务体系都应该扩展到小区，为小区提供更加精准的服务。
四、机关周转房管理效能提升的路径
（一）建立系统化的制度体系。制度化是实现科学管理的前提和基础，周转房管理的制度化要按照规划要求建立周转房管理的系列制度，围绕住房公共资产的生命周期以及居住者生命周期的服务需求，按照政治引领、科学管理、民主治理、高效服务、扎实保障设计周转房全要素管理的制度体系。
一是机关周转房居住管理制度。按照闭环管理模式建立从申请、入住到腾退的全过程住房管理制度体系。建立周转房申请的资质动态监管机制，建议打通住建系统、公积金系统数据，对于入住人员资质进行动态监测，确保入住人资质符合要求。建立住房公约制度，形成入住公约，确立入住人员行为的负面清单制度，建立积分管理办法，对于触发规则行为建立黄色、橙色、红色分类管理机制，进行实时处罚并将处罚结果抄送所在单位。建立阶梯租住价格的住房管理机制，基于居住时限探索3年、4年、5年的阶梯租住价格（特殊情况除外），推动周转房有效流动，扩大服务覆盖面。
二是机关周转房资产管理制度。按照全生命周期理念建立周转房固定资产的全生命周期管理制度，包括：建立固定资产登记备案管理机制，采用现代科技手段确保固定资产全部登记备案、全部国有资产安全完整。建立固定资产定价管理机制，按照市场价格结合折算率，以年度为单位实行动态化固定资产定价管理，做好固定资产的定期维护、保养，降低固定资产的损耗率并延长生命周期，履行节约型机关建设责任。建立固定资产虚拟公物仓管理制度，推动固定资产数字化管理系统建设，健全固定资产共享机制，减少固定资产的配置比例，提升固定资产的使用效益。
三是机关周转房小区治理制度。按照治理理念和治理思维推动机关周转房小区的现代化治理体系构建水平和治理能力提升。主动融入城市社区治理体系，构建小区微网实格治理体系，划定并实体化推进小区的微网格设置、微网格员选配和职责设定，推动城市治理资源、机关事务管理资源在微网格的下沉和集成，推动以微网格为载体的志愿服务体系建设，构建共建共治共享的小区治理新格局。
（二）建立精准化管理服务体系。周转房的对象以年轻干部和交流干部为主，这一群体的特殊性要求周转房的管理服务必须是以需求为导向的精准化服务，建立以增强获得感为目标的周转房服务机制。
一是参与机制。构建周转房管理的全过程参与机制，在坚持公平性的同时充分尊重服务对象的个性化需求，使服务对象能够常态化参与并表达诉求和需求。同时充分应用智慧化平台和手段，在周转房的全周期管理服务中实现数字化管理，充分使用大数据、人工智能等技术实现需求的获取和分析，并持续动态回应居民的需求，实现需求导向的参与式管理和服务。
二是软硬件标准。周转房的管理服务应建立面向市场化的管理服务标准。具体而言，就是在周转房本身配备上，制定能够满足入住对象基本生活需要的硬件标准，实现真正意义上的“拎包入住”，不额外增加年轻干部和交流干部过渡住房“长期沉没成本”；制定满足入住服务对象幸福生活的软件标准，从功能设计上建立以适用性、美学感、参与感皆具的文化场景，增强入住对象的认同感和参与度；制定满足入住服务对象高层次需求的实现标准，在周转房设计、建设和运行中，搭建实现自我社会认同、互动社会交往、自我社会实现的平台，推进周转房与干部事业联动、与社会化发展联动以及与公益慈善联动，创造一个能够实现自我的公共平台。
三是社区服务配套。具体包括为服务对象提供高质量政务服务，在小区设立政务服务便民服务站，设置延时人工窗口和集成智慧终端；实行公共服务集成配置，根据周转房的实际情况，通过配套建设、租赁使用、与社区共享方式，在周转房区域设置集成医疗、教育、健康、文化、物流等便民公共服务空间，提高入住对象的生活品质；从优引进便民市场类服务，通过公共性服务购买和市场类服务引入，在严把质量关的前提下，健全周转房区域内全要素生活类配置，构建特色化消费场景；志愿慈善类服务实行贯通式设计，设立新时代中国特色社会主义文明实践站，发动社区双报到党员、社工人员、志愿者、热心居民形成慈善志愿服务体系，通过项目设计、项目发包、项目认领开展小区志愿慈善服务。
（三）建立网格化的治理体系。一是推进党建引领网格化工作。加强小区党建工作，积极宣传党和国家的方针政策；组织动员党员和居民参与网格治理服务；统筹网格力量开展收集社情民意、议事协商、化解矛盾纠纷等工作；协调整合资源提供特殊困难人群帮扶、重点人群管理等群众服务；配合主管单位做好网格治理和服务保障；加强与属地街道社区党建联建共建，开展活动共联、资源共享；组织网格内的干部职工、新就业群体等到街道社区报到，参与网格治理服务。
二是推进网格社会组织融入。推动社会组织通过“小区治理合伙人”形式进入社区，开展小区社会组织孵化，按照服务购买、空间共同运营等方式推进社会组织融入小区网格治理。网格员通过入户走访、面对面交谈等方式汇总梳理辖区居民各类服务事项的“点单”需求，并向社会组织“派单”，社会组织定向“接单”后，网格员协助社会组织根据社区实际情况逐步开展针对不同群体的服务项目。
三是推进网格智慧治理。依托现有“大联动·微治理”网格管理系统, 网格员在基础数据采集基础上，结合机关事务管理系统管理需求，形成社区网格数据采集清单，明确数据采集终端、更新频次和共享渠道，做好服保中心与社区数据共同采集、共同分析和共同使用。发挥网格员巡查发现作用，拓展视频监控、物联感知等智能设备自动预警功能，开展需求分析，预测社会风险，辅助做好线上线下网格问题巡查、报告、反馈、处理工作闭环运行。
（文/四川大学机关事务研究中心、四川省机关事务管理局服务保障中心 田昭 汪萍 徐杰 唐亚帆）
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